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             別被數字給騙了!「省貸5訣」大公開

                                                              

各家銀行開始勒緊房貸,對民眾而言「貸款」也將邁入不斷攀升的時期,這個時候千萬別被房貸利率的數字給騙去,因為辦理房貸時不只是只有數字高低,其他還有其它服務和費用成本,房仲特地整理出「比價5訣」,讓大家省下不少房貸成本。

第一訣:「兩段」不比「一段」好 許多人在辦理房貸時都懂得比價的重要,但是別忘了多數的銀行,第1年或前24期的利率都比較低,但是別忘了第2年或第3年,才是你要繳的後面10多年的利率,台灣房屋智庫發言人張旭嵐就表示,「千萬不要被片面的房貸利率資訊給矇蔽了」。

第二訣:「固定」優?「機動」划算? 無可厚非若是採固定利率,銀行當然潛在成本比較高,但是對民眾來說可是要看金融市場的走向,因為像最近QE可能即將退場,那利率上升機率偏高,固定利率房貸就比較吃香,若預估未來利率波動不大、或利率將下修,則可選擇機動利率。

第三訣:別陷入「數字」的迷思 別只注意銀行之間利率差了零點幾,如果算上手續費、帳管費、鑑價費、帳戶管理費及作業費或是代償費、代書服務費、地政規費、書狀費,那可能延伸出的費用就差了很多,房仲就表示,在比較利率的同時,了解附加費用才能清楚分析成本。

第四訣:「早還」要罰多少? 別以為身上有錢就想把貸款還清,或是別家便宜就想轉貸,因為不少銀行都會針對貸款戶,收取「違約金」,尤其是「提前部份還款」或「提前清償」,違約金是多少得好好問清楚。

第五訣:貸款年齡皆不同 想貸20年還是30年?那得注意多半銀行可有一項「年齡和年限不超過75年」的限制,像是50歲以上,無固定收入的民眾,利率就比不上年輕有穩定工作的人,這時候有的房仲會建議用子女的名義申請房貸,但也得注意家人與銀行的往來與收入高低,都會影響貸款的額度與利率。

來源:好房News編輯中心 http://news.housefun.com.tw/news/article/13067253908.html

 

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             貸款的成交費用-貸款成交的費用有那些??

依據披露資料條例規定,辦理貸款前,銀行一定要提供申請人一份費用估算清單,讓申請人事先瞭解申請貸款需要支付那些費用。這份費用估算清單中的金額並不一定是銀行最終會收取的金額,為了避免爭議,在成交前,銀行還要再提供一份成交費用對帳單,兩份內容中的收費項目差異不大,只差在金額。建議申請人要比對兩份文件,如果哪一項收費的金額差異太大,一定要請房貸專員說明。

每一家銀行收取的項目大同小異,收取的費用也不太一樣,不過都不會差太多。主要會收取的費用一定包含房屋鑑價費、害蟲檢驗費、和信用報告費用...等等。其他其它費用包含文件費、手續費、和佣金庸佣金...等等。

有些收費項目可以講價,有些則不行,提醒一點,畢竟房貸專員的主要收入仰賴佣金庸佣金,談價格的時候,也要替專員想想。

費用清單將費用分為兩大類,一個是與貸款本身相關的收費,另一個是需要預先支付的費用,每一類有不同的收費項目,我們會分開說明。

與貸款本身相關的收費

手續費:費用包含行政和處理費,有些銀行會限定最高收取額度,不過,通常是百分之一的貸款金。

折扣費:申請人支付這筆費用換取比較低的利率。

房屋鑑價費:這筆費用支付給鑑價公司。,為求公正,會請第三方獨立機構進行鑑價,銀行利用鑑價金額評估可借貸金額。

信用報告申請費:申請貸款,銀行一定會向信用公司申請信用報告,這筆費用是支付給信用公司。

房屋檢驗費:不是每個方案都需要檢驗房屋,但是,如果銀行要求要檢驗,申請人要支付這筆費用。

房貸保險申請費:申請保險的費用,不是每個方案都需要保險。

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貸款遭拒...頭期款被沒收怎麼辦?律師教你契約該怎麼寫

房市反轉向下,為了避免風險,近期多家銀行紛紛釋出消息,將提高貸款利率,同時緊縮貸款成數,甚至一律不承作地點不佳的套房房貸。這時購屋者就會面臨到一個問題,如果貸款成數不足或被銀行打回票,頭期款、定金被賣方沒收了怎麼辦?律師建議,除了在買賣契約中附註條件外,連貸款的種類、哪家銀行核貸,都要寫得一清二楚,以免日後引發爭議。

貸款遭拒  

先前有民眾拿出200萬當作頭期款,買1500萬的套房,沒想到銀行因為他徵信紀錄不良,剩餘款項不核貸,讓他只能跟賣方解約,沒想到最後200萬全被沒收。對此,消保官解釋,依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》及《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定,買方若違約,賣方最高可沒收房地總價15%金額,此案並無違法。而消保官也建議,最好在契約註明需貸款的金額,若無法貸款就無條件解約,避免爭議。 不過,包租公律師蔡志雄在其臉書Po文表示「光寫這樣是不夠的啦」,之中還有一個很簡單的眉角。他表示,自己曾辦過一個個案,買方在買賣契約中附註條件,「貸款不足7成,買賣合約自動解除」,之後銀行確實房貸部分只有核貸6成,而買方認為依照條件,契約已經解除,賣方應返還定金,但賣方認為貸款並未只限房貸,不足部分可用信貸補足,所以不願退還定金。結果地院認為,以個人信貸方式為部分之借款並不少見,最後判決賣方不用返還定金。 由此可見,若是只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除」,當中還有不少的漏洞可以鑽。蔡志雄表示,貸款除了以房地抵押貸款,也可以包括信用貸款,但通常信貸利率較高,如果當初買方的意思是「房貸」不足7成就不買,那就應該寫清楚「以房地為擔保設定抵押權貸款不足7成,買賣合約自動解除」。 此外,每家銀行核貸的金額都不同,因此,到底是向哪家銀行貸款也要寫清楚,否則口頭說的和白紙黑字寫的不一致,最後還是會有爭議。

原文網址: 貸款遭拒...頭期款被沒收怎麼辦?律師教你契約該怎麼寫 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/60283289192.html

 

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